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    厘清規劃那些事!
    作者:   來源:   日期: 2022-09-19  人氣: 588 




    01.策劃與規劃的區別

    策劃無定法。策劃就是策略,策劃就是通過謀劃、創意和論證,充分考慮景區項目的現有條件和發展趨勢,通過頂層設計,提出具有巨大價值的目標又可落地執行的最佳方案的活動。策劃就是全盤“策”動,就是一個“活”字;策劃就是運籌帷幄,決勝千里,就是一個“勝”字。策劃是戰略、策略、理念、經驗、市場、前瞻、格局、創意的集大成者。


    規劃有通則。就是規規矩矩的“劃”,是按規定辦事。按領導旨意做事。規劃不是不重要,是大多數的規劃公司在做“搬運工”,千遍一律模式化的規劃,導致千景一面,萬房一色……避重就輕,只重視效果圖,不重視市場。恨不得把《清明上河圖》的所有場景搬到效果圖上來,誰說我們不專業?誰說我們不重視?誰說我們不賣力?你看,我們規劃的景區大門多么的高雅大氣,哪怕是景區的洗手間,我們也設計得這么漂亮……

    可是,你想過沒有建設這么高雅大氣的大門得花多少錢?這錢從哪里來?游客來了喜歡不喜歡?總是在景區的規劃概念、效果圖表、理論體系上下大功夫花大力氣,卻往往忽視景區建設單位的融資投資能力,市場接受能力,游客的體驗需求能力。


    規劃方案完成了,甲方沒有這么多錢投資建設?能不能吸引大量游客?那不關我們規劃方的事。景區項目沒有成功,那是你們甲方開發資金不到位,那是你們甲方沒有策劃好。只要總體規劃方案完成,只要付清規劃項目款,哪管景區以后“洪水滔天”?規劃方的小團隊讓公司和自己賺了個盤滿缽滿,拍拍屁股,瀟灑吻別,又屁顛屁顛的踏上了忽悠另一個景區的康莊大道。


    1.1策劃與規劃各自任務不同


    景區策劃的基本任務是:針對明確而具體的目標,通過各種創造性思維和操作性安排,形成行業核心、商業模式、文化標桿、主題品牌、游憩方式、產品內容、服務特色,從而形成獨特的旅游文化的“頂層設計”,建構有效的營銷促銷體系和體驗體系,促進區域旅游經濟可持續的良性發展,并促使旅游地在近期內獲得良好的經濟效益和社會效益。


    景區規劃的基本任務是:通過確定發展目標,提高吸引力,綜合平衡游歷體系、支持體系和保障體系的關系,拓展旅游內容的廣度與深度,優化旅游產品的結構,保護旅游賴以發展的生態環境,保證旅游地獲得良好的效益并促進地方社會經濟的發展。


    1.2中國旅游景區規劃出現了兩大極端


    第一大極端表現是推倒思維:推倒山,填平水,拆毀民房甚至古建筑。不管山魂水魄,不管民心民意,不管子孫后代,只管發展經濟,推倒一切重新開始。

    第二大極端表現是大餅思維:丘改山,塘變湖,盡管拿來抄來,生搬硬套。以模式去套模式,以規劃而規劃,以放大而放大,十里變十平方公里,不管投資能力,不管市場接受能力,不管項目屬性,更不去提煉與構筑項目的核心價值。


    02.四大規劃的關系


    總規、概規、控規、修規到底什么意思,做規劃的不能不懂??傮w規劃到控制性詳細規劃然后到修建性詳細規劃,其實是由宏觀到微觀、由淺到深的過程。




    2.1總規


    在開發、建設之前,原則上應當編制總體規劃。小型可直接編制控制性詳細規劃??傄幫ㄋ椎卣f就是依據國民經濟和社會發展規劃以及當地的自然環境、資源條件、歷史情況、現狀特點,統籌兼顧、綜合部署,為確定城市的規模和發展方向,實現城市的經濟和社會發展目標,合理利用城市土地,協調城市空間布局等所作的一定期限內的綜合部署和具體安排。


    總體規劃的期限一般為10至20年,同時可根據需要對的遠景發展作出輪廓性的規劃安排。對于近期的發展布局和主要建設項目,亦應作出近期規劃,期限一般為3至5年。


    總體規劃的任務,是分析客源市場,確定的主題形象,劃定的用地范圍及空間布局,安排基礎設施建設內容,提出開發措施。




    總體規劃內容:

    1、對的客源市場的需求總量、地域結構、消費結構等進行全面分析與預測。

    2、界定范圍,進行現狀調查和分析,對旅游資源進行科學評價。

    3、確定的性質和主題形象。

    4、確定規劃的功能分區和土地利用,提出規劃期內的旅游容量。

    5、規劃的對外交通系統的布局和主要交通設施的規模、位置;規劃內部的其他道路系統的走向、斷面和交叉形式。

    6、規劃的景觀系統和綠地系統的總體布局。

    7、規劃其他基礎設施、服務設施和附屬設施的總體布局。

    8、規劃的防災系統和安全系統的總體布局。

    9、研究并確定資源的保護范圍和保護措施。

    10、規劃的環境衛生系統布局,提出防止和治理污染的措施。

    11、提出近期建設規劃,進行重點項目策劃。

    12、提出總體規劃的實施步驟、措施和方法,以及規劃、建設、運營中的管理意見。

    13、對開發建設進行總體投資分析。

    總體規劃的成果要求:

    1、規劃文本。

    2、圖件,包括區位圖、綜合現狀圖、旅游市場分析圖、旅游資源評價圖、總體規劃圖、道路交通規劃圖、功能分區圖等其他專業規劃圖、近期建設規劃圖等。

    3、附件,包括規劃說明和其他基礎資料等。

    圖紙比例,可根據功能需要與可能確定。





    2.2概規


    介于發展規劃和建設規劃之間的一種新的提法,傾向于勾勒在最佳狀態下能達到的理想藍圖。它強調思路的創新性、前瞻性和指導性。


    概念性規劃主要內容:

    概念規劃的內容主要是對城市發展中具有方向性、戰略性的重大問題進行集中專門的研究,從經濟、社會、環境的角度提出城市發展的綜合目標體系和發展戰略,以適應城市迅速發展和決策的要求。


    與總體規劃設計相比:概念規劃強調內容簡化,區分輕重緩急,注重長遠效益和整體效益。概念規劃提供的是客觀的全局性的發展政策與設想,在微觀層面(具體操作層面)具有不確定性、模糊性和靈活性的特點,微觀層面的內容可根據環境的變化及時調整。


    概念性規劃成果要求:

    圖集,包括區位分析圖、市場分析圖、現狀分析圖、功能分區圖、項目布局示意圖、標志性景觀及風格控制示意圖、概念性規劃總平面圖、道路交通系統規劃圖、土地利用規劃圖、重點項目示意圖及相關文字和圖表說明等。無須配備文字說明書。




    2.3控規


    在總體規劃的指導下,為了近期建設的需要,可編制控制性詳細規劃。


    控制性詳細規劃的任務是,以總體規劃為依據,詳細規定區內建設用地的各項控制指標和其它規劃管理要求,為區內一切開發建設活動提供指導。


    控制性詳細規劃的主要內容:

    (1)詳細規劃規定所規劃范圍內各類不同使用性質用地的界限,詳細規劃規定各類用地內適建、不適建或者有條件允許建設建筑類型;

    (2)詳細規劃規定各地塊的控制指標(包括:建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率、建筑間距、建筑后退紅線距離、機動車出入口方位等);

    (3)詳細規劃確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高;

    (4)詳細規劃根據規劃容量,確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線;(5)制定相應的土地使用及建筑管理規定??刂菩栽敿氁巹澬枋占?/span>

    以下基礎資料:

    (一)總體詳細規劃或分區規劃對本規劃地段的規劃要求,相鄰地段已批準的規劃資料;

    (二)土地利用現狀,用地分類至小類;

    (三)人口分布現狀;

    (四)建筑物現狀,包括房屋用途、產權、建筑面積、層數、建筑質量、保留建筑等;

    (五)公共設施規模、分布;

    (六)工程設施及管網現狀;(七)土地經濟分共資料,包括地價等級、土地級差效益、有償使用狀況、開發方式等;

    (八)所在城市及地區歷史文化傳統、建筑特點等資料。


    控制性詳細規劃文本的內容要求

    (一)總則:制定詳細規劃的依據和原則,主管部門和管理權限;

    (二)土地使用和建筑詳細規劃管理通則;

    1.各種使用性質用地的適建要求;

    2.建筑間距的規定;

    3.建筑物后退道路紅線距離的規定;

    4.相鄰地段的建筑規定;

    5.容積率獎勵和補償規定;

    6.市政公用設施、交通設施的配置和管理要求;

    7.有關名詞解釋;

    8.其他有關通用的規定。

    (三)地塊劃分以及各地塊的使用性質、詳細規劃控制原則、規劃設計要求;

    (四)各地塊控制指標一覽表:詳細規劃控制指標分為規定性和指導性兩類。前者是必須遵照執行的,后者是參照執行的。

    1.詳細規劃指標一般為以下各項:

    (1)用地性質;

    (2)建筑密度(建筑基底總面積/地塊面積);

    (3)建筑控制高度;

    (4)容積率(建筑總面積/地塊面積);

    (5)綠地率(綠地總面積/地塊面積);

    (6)交通出入口方位;

    (7)停車泊位及其他需要配置的公用設施。

    2.指導性指標一般為以下各項:

    (1)人口容量(人/公頃);

    (2)建筑形式、體量、風格要求;

    (3)建筑色彩要求;

    (4)其他環境要求。


    控制性詳細規劃圖紙的內容要求

    (一)詳細規劃位置圖。圖紙比例不限;

    (二)詳細規劃用地現狀圖。圖紙比例為1/1000~1/2000,分類畫出各類用地范圍(分至小類),標繪建筑物現狀、人口分布現狀,市政公用設施現狀,必要時可分別繪制;

    (三)詳細規劃土地使用規劃圖。圖紙比例同現狀圖,畫出詳細規劃各類使用性質用地的范圍;

    (四)詳細規劃地塊劃分編號圖。圖紙比例1/5000,標明地塊劃分界線及編號(和文本中控制指標相對應);

    (五)各地塊控制性詳細規劃圖。圖紙比例為1/1000~1/2000,圖紙標繪以下內容:

    1.規劃各地塊的界線,標注主要指標;

    2.規劃保留建筑;

    3.公共設施位置;

    4.道路(包括主、次干道、支路)走向、線型、斷面,主要控制點坐標、標高;

    5.停車場和其他交通設施用地界線;必要時4、5兩項可單獨繪制。

    (六)各項工程管線詳細規劃圖。標繪各類工程管網平面位置、管徑、控制點坐標和標高。

    居住區的詳細規劃設計基本原則

    1)詳細規劃符合城市總體規劃的要求;

    2)詳細規劃符合統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則;

    3)詳細規劃綜合考慮所在城市的性質、氣候、民族、習俗和傳統風貌等地方特點和規劃用地周圍的環境條件,充分利用規劃用地內有保留價值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物與構筑物等,并將其納入規劃;

    4)詳細規劃適應居民的活動規律,綜合考慮日照、采光、通風、防災、配建設施及管理要求,創造方便、舒適、安全、優美的居住生活環境;

    5)詳細規劃為老年人、殘疾人的生活和社會活動提供條件;

    6)詳細規劃為工業化生產、機械化施工和建筑群體、空間環境多樣化創造條件;

    7)詳細規劃為商品化經營、社會化管理及分期實施創造條件;

    8)詳細規劃充分考慮社會、經濟和環境三方面的綜合效益。





    2.4修規


    對于當前要建設的地段,應編制修建性詳細規劃。


    修建性詳細規劃的任務:在總體規劃或控制性詳細規劃的基礎上,進一步深化和細化,用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工。


    修建性詳細規劃的主要內容:

    1、綜合現狀與建設條件分析。

    2、用地布局。

    3、景觀系統規劃設計。

    4、道路交通系統規劃設計。

    5、綠地系統規劃設計。

    6、旅游服務設施及附屬設施系統規劃設計。

    7、工程管線系統規劃設計。

    8、豎向規劃設計。

    9、環境保護和環境衛生系統規劃設計。




    修建性詳細規劃的成果要求:

     (一)規劃說明書 
    1、現狀條件分析;
    2、規劃原則和總體構思;
    3、用地布局;
    4、空間組織和景觀特色要求;
    5、道路和綠地系統規劃;
    6、各項專業工程規劃及管網綜合;
    7、豎向規劃;
    8、主要技術經濟指標,一般應包括以下各項:
    1)總用地面積;
    2)總建筑面積;
    3)住宅建筑總面積,平均層數;
    4)容積率、建筑密度;
    5)住宅建筑容積率,建筑密度;
    6)綠地率。
    7)工程量及投資估算。
    (二)圖紙 
    1、規劃地段位置圖。標明規劃地段在城市的位置以及和周圍地區的關系;
    2、規劃地段現狀圖。圖紙比例為1/500~1/2000,標明自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地和建筑的范圍、性質、層數、質量等;
    3、規劃總平面圖。比例尺同上,圖上應標明規劃建筑、綠地、道路、廣場、停車場、河湖水面的位置和范圍;
    4、道路交通規劃圖。比例尺同上,圖上應標明道路的紅線位置、橫斷面,道路交叉點坐標、標高、停車場用地界線;
    5、豎向規劃圖。比例尺同上,圖上標明道路交叉點、變坡點控制高程,室外地坪規劃標高;
    6、單項或綜合工程管網規劃圖。比例尺同上,圖上應標明各類市政公用設施管線的平面位置、管徑、主要控制點標高,以及有關設施和構筑物位置;
    7、表達規劃設計意圖的模型或鳥瞰圖。


    03.規劃圖中的“七條線”


    規劃紅線 一般稱道路紅線,指城市道路用地規劃控制線。包括用地紅線、道路紅線和建筑紅線,對“紅線”的管理體現在...

    七線:紅線、綠線、藍線、紫線、黑線、橙線和黃線


    “紅線主要針對道路控制;
    “綠線”是規劃城市公共綠地、公園、單位綠地和環城綠地等;
    “藍線”規定城市水面,主要包括河流、湖泊及護堤;
    “紫線”規定歷史文化街區;
    “黑線”規定給排水、電力、電信、燃氣等市政管網。

    “橙線”軌道交通管理
    “黃線”地下文物管理。


    3.1紅線


    "紅線"是指道路用地與其它建設用地分界線,紅線與建筑控制線之間還有可能存在綠線,黃線等。


    紅線,所謂“建筑紅線”,就是指由《中華人民共和國公路法》授權的縣級以上地方人民政府,按照保障公路運行安全和節約用地的原則劃定的用以界定公路兩側能否建蓋永久性非公路設施的界線。建筑紅線控制就是路政管理部門按照公路管理的法律法規的規定,嚴格禁止任何單位和個人在建筑紅線范圍以內建蓋永久性非公路設施的管理過程。
    建筑紅線由道路紅線和建筑控制線組成。道路紅線是城市道路(含居住區級道路)用地的規劃控制線;建筑控制線是建筑物基底位置的控制線?;嘏c道路鄰近一側,一般以道路紅線為建筑控制線,如果因城市規劃需要,主管部門可在道路線以外另訂建筑控制線,一般稱后退道路紅線建造。任何建筑都不得超越給定的建筑紅線。



    《民用建筑設計通則》(JGJ37—87)規定建筑物的臺階、平臺、窗井、地下建筑及建筑基礎,除基地內連通城市管線以外的其它地下管線不允許突出道路紅線。允許突出道路紅線的建筑突出物:1.在人行道地面上空:(1)2米以上允許突出窗扇、窗罩,突出寬度不大于0.4米;(2)2.50米以上允許突出活動遮陽,突出寬度不應大于人行道寬度減1米,并不應大于3米;(3)3.50米以上允許突出陽臺,凸形封窗、雨棚、挑檐,突出寬度不應大于1米;(4)5米以上允許突出雨棚、挑檐,突出寬度不應大于人行道寬減1米,并不大于3米。2.在無人行道的道路上空:(1)2.50米以上允許突出窗扇、窗罩,突出寬度不應大于0.4米;(2)5米以上允許突出雨棚、挑檐,突出寬度不應大于1米。

    規劃紅線一般稱道路紅線,指城市道路用地規劃控制線。包括用地紅線、道路紅線和建筑紅線,對“紅線”的管理體現在對容積率、建設密度和建設高度等的規劃管理。


    3.2綠線


    規劃綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。按建設部出臺的《城市綠線管理辦法》規定,綠線內的土地只準用于綠化建設,除國家重點建設等特殊用地外,不得改為他用。


    城市綠線管理辦法
    《某某城市綠線規劃管制辦法》中華人民共和國建設部令第112號《城市綠線管理辦法》已經2002年9月9日建設部第63次常務會議審議通過,現予發布,自2002年11月1日起施行。


    第一條 為建立并嚴格實行城市綠線管理制度,加強城市生態環境建設,創造良好的人居環境,促進城市可持續發展,根據《城市規劃法》、《城市綠化條例》等法律法規,制定本辦法。
    第二條 本辦法所稱城市綠線,是指城市各類綠地范圍的控制線。
    本辦法所稱城市,是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。
    第三條 城市綠線的劃定和監督管理,適用本辦法。
    第四條 國務院建設行政主管部門負責全國城市綠線管理工作。


    3.3藍線


    規劃藍線一般稱河道藍線,是指水域保護區,即城市各級河、渠道用地規劃控制線,包括河道水體的寬度、兩側綠化帶以及清淤路。根據河道性質的不同,城市河道的藍線控制也不一樣。


    藍線

    中華人民共和國建設部令第145號《城市藍線管理辦法》已于2005年11月28日經建設部第80次常務會議討論通過,現予發布,自2006年3月1起施行。


    第一條 為了加強對城市水系的保護與管理,保障城市供水、防洪防澇和通航安全,改善城市人居生態環境,提升城市功能,促進城市健康、協調和可持續發展,根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國水法》,制定本辦法。
    第二條 本辦法所稱城市藍線,是指城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。
    城市藍線的劃定和管理,應當遵守本辦法。
    第三條 國務院建設主管部門負責全國城市藍線管理工作。
    縣級以上地方人民政府建設主管部門(城鄉規劃主管部門)負責本行政區域內的城市藍線管理工作。
    第四條 任何單位和個人都有服從城市藍線管理的義務,有監督城市藍線管理、對違反城市藍線管理行為進行檢舉的權利。
    第五條 編制各類城市規劃,應當劃定城市藍線。
    城市藍線由直轄市、市、縣人民政府在組織編制各類城市規劃時劃定。
    城市藍線應當與城市規劃一并報批。


    3.4黑線


    規劃黑線一般稱“電力走廊”,指城市電力的用地規劃控制線。建筑控制線原則上在電力規劃黑線以外,建筑物任何部分不得突入電力規劃黑線范圍內。


    1、道路規劃紅線:一般稱道路紅線,指城市道路用地規劃控制線。

    2、河道規劃藍線:一般稱河道藍線,指城市各級河、渠道用地規劃控制線。
    3、綠地規劃綠線:一般稱綠線,指城市各級綠地用地規劃控制線。
    4、電力規劃黑線:一般稱電力走廊,指城市電力線路用地規劃控制線。
    5、文物保護規劃紫線:指核定為文物保護單位或建筑保護單位用地及其周圍進行規劃保護的規劃控制線。
    6、建筑控制線:指根據城市規劃需要確定的建筑物可建范圍的控制線。
    7、建筑紅線:指經規劃確定的建筑物基底位置的控制線。



    3.5紫線


    城市紫線管理辦法
    中華人民共和國建設部令第119號《城市紫線管理辦法》已于2003年11月15日建設部第22次常務會議審議通過,現予發布,自2004年2月1日起施行。


    第一條 為了加強對城市歷史文化街區和歷史建筑的保護,根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國文物保護法》和國務院有關規定,制定本辦法。

    第二條 本辦法所稱城市紫線,是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區和省、自治區、直轄市人民政府公布的歷史文化街區的保護范圍界線,以及歷史文化街區外經縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。本辦法所稱紫線管理是劃定城市紫線和對城市紫線范圍內的建設活動實施監督、管理。
    第三條 在編制城市規劃時應當劃定保護歷史文化街區和歷史建筑的紫線。國家歷史文化名城的城市紫線由城市人民政府在組織編制歷史文化名城保護規劃時劃定。其他城市的城市紫線由城市人民政府在組織編制城市總體規劃時劃定。
    第四條 國務院建設行政主管部門負責全國城市紫線管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內的城市紫線管理工作。市、縣人民政府城鄉規劃行政主管部門負責本行政區域內的城市紫線管理工作。


    3.6黃線


    城市黃線管理辦法

    中華人民共和國建設部令第144號《城市黃線管理辦法》已于2005年11月8日經建設產第78次常務會議討論通過,現予發布,自2006年3月1日起施行。


    第一條 為了加強城市基礎設施用地管理,保障城市基礎設施的正常、高效運轉,保證城市經濟、社會健康發展,根據《城市規劃法》,制定本辦法。
    第二條 城市黃線的劃定和規劃管理,適用本辦法。
    本辦法所稱城市黃線,是指對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線。
    第三條 國務院建設主管部門負責全國城市黃線管理工作。
    縣級以上地方人民政府建設主管部門(城鄉規劃主管部門)負責本行政區域內城市黃線的規劃管理工作。
    第四條 任何單位和個人都有保護城市基礎設施用地、服從城市黃線管理的義務,有監督城市黃線管理、對違反城市黃線管理的行為進行檢舉的權利。
    第五條 城市黃線應當在在制定城市總體規劃和詳細規劃時劃定。


    由青松智庫編寫的《鄉村振興投資與金融實操1001個問與答(2022版)》已正式刊印,全書600頁,1001個關于鄉村振興投資與金融問題,干貨滿滿。全書解決兩大核心問題:一是鄉村振興有哪些投資機遇?二是鄉村振興有哪些資金渠道?需要聯系:陳青松老師,電話:13552681418




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